Der deutsche Wohnungsmarkt gerät immer tiefer in die Schieflage. Nach Einschätzung des Immobilienberaters Colliers werden 2026 bundesweit nur noch rund 185.000 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem Rückgang von etwa zehn Prozent gegenüber dem bereits schwachen Vorjahr und markiert den niedrigsten Stand seit 13 Jahren. Der Mangel beschränkt sich längst nicht mehr auf untere Einkommensgruppen.
Felix von Saucken, Deutschlandchef von Colliers, sieht die eigentliche Versorgungslücke erst jetzt aufgehen. In den Ballungsräumen suchen inzwischen auch Bewerber mit solidem Einkommen vergeblich nach Wohnraum. Die öffentliche Debatte gewichtet er deshalb um: Zu viel kreise um die Frage der Bezahlbarkeit, zu wenig darum, ob überhaupt ausreichend Wohnungen vorhanden sind.
Wer in München, Frankfurt oder Hamburg keine Bleibe findet, sagt dort auch den Job ab. Von Saucken rechnet mit spürbaren Folgen für die gesamte Wirtschaft. In einer Phase des Fachkräftemangels kann sich das Land diese Engpässe kaum leisten.
Bauen stockt, Eigentümer nehmen den größten Teil
Hohe Baukosten und ein dichter bürokratischer Aufwand bremsen die Fertigstellungen. Hinzu kommt ein oft übersehener Effekt: Von den neuen Wohnungen ziehen laut von Saucken jedes Jahr 70.000 bis 90.000 Einheiten die Eigentümer selbst. Diese Objekte erreichen den Mietmarkt nie.
Die Nachfrage wächst derweil weiter. Colliers erwartet bis 2040 in den 50 größten Städten 408.400 zusätzliche Haushalte. Davon entfallen 291.900 auf die sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Dort leben heute rund 5,9 Millionen Haushalte, allein 2,22 Millionen in Berlin. Besonders stark legt die Zahl der Single- und Paarhaushalte zu.
Genehmigungen steigen, der Einzug lässt auf sich warten
Ein vorsichtiges Signal kommt von den Baugenehmigungen. 2025 legten sie erstmals seit Jahren wieder zu, um rund zehn Prozent auf 238.500 Einheiten. Für Mieter ändert das vorerst wenig. Zwischen Genehmigung und Bezug vergehen häufig fünf bis zehn Jahre. Manche Großprojekte aus den Jahren 2020 und 2021 werden nach Angaben von Colliers erst jetzt schlüsselfertig.
Renditezwang treibt die Mieten
Investoren kalkulieren schärfer. Zehnjährige Bundesanleihen werfen rund 3,6 Prozent ohne nennenswertes Risiko ab. Eine Wohnimmobilie muss deshalb spürbar mehr erwirtschaften. Iris Schöberl, Präsidentin des Immobilienverbands ZIA, nennt als Zielmarke eine Ausschüttung, die 1,5 bis zwei Prozentpunkte über diesem Satz liegt. Erreichbar sei das bei einer Haltedauer von zehn Jahren und mit Indexmieten, die der Inflation folgen.
Die Kosten tragen die Mieter. In den sieben größten Städten liegen die Bestandsmieten im Schnitt bei 16,75 Euro je Quadratmeter, 2,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Spitzenmieten stiegen um fünf Prozent auf 24,05 Euro. Colliers rechnet wegen des schwachen Neubaus mit weiteren Anstiegen.
Berlin verliert an Attraktivität für Kapital
Ausländische Investoren haben zuletzt 14,2 Milliarden Euro in den deutschen Immobilienmarkt gelenkt. Deutschland steht damit weltweit an vierter Stelle. Um Berlin machen viele jedoch einen Bogen, so Schöberl. Auslöser ist die anhaltende Debatte über Enteignungen. Die Linke will dort große Wohnungskonzerne vergesellschaften. Kanzler Merz und die schwarz-rote Koalition beabsichtigen, das per Bundesgesetz zu unterbinden.